집 가격의 근본적인 문제

 

오늘날 주택 시장의 근본적인 문제는 간단합니다.

주택 가격은 소득보다 훨씬 빠르게 증가하고 있습니다.

 

실질 주택 가격은 1970년 이후 +102% 상승했습니다.

실질 소득은 26%만 증가했습니다.

2000년대 초반부터 뭔가 달라졌습니다.

 

 

달라진 것은 엄청난 금리 하락이었습니다.
2001년 그린스펀 금리 인하는 전례 없는 낮은 차입 비용 시대를 열었습니다.
연방 기금 금리는 지난 20년 동안 평균 1.0%에 불과했습니다.

2000년 이전에는 5-6% 였습니다.

그리고 집값이 펀더멘털보다 훨씬 높게 올라갑니다.

 

이제 파월은 연방기금금리를 다시 5.0%로 인상했습니다.
그리고 새로운 고금리 시대가 열리고 있습니다.
그러나 집값은 소폭 하락했을 뿐입니다.

그리고 일부 도시에서는 여전히 올라가고 있습니다.

이유가 뭘까요?

 

대답은 금리 시차와 관련이 있습니다.
우리는 금리 인상 시기의 높은 이자율의 2년 차에 접어들고 있습니다.
인위적으로 비율을 억제한 20년의 시간이 지나서 말입니다.
주택과 주식 모두에서 발생한 모든 광기를 디레버리징하는 데 시간이 좀 걸릴 것입니다.

 

부동산 투자자들과 이야기할 때 대부분은 여전히 2019년이나 2021년처럼 생각하고 있습니다.
그들은 더 높은 금리가 일시적이라고 생각합니다.

그리고 나쁜 경제적 결과는 오지 않을 것이라고 생각하고 있습니다.
그래서 그들은 여전히 20년 간의 연준 구제 금융을 기반으로 한 "장밋빛" 전망을 가지고 있습니다.

 

그러나 앞으로 몇 년 동안 그 사고 방식은 바뀔 것입니다.
더 많은 투자자들이 돈을 잃게되면서 임대료 성장이 증발할 것입니다.

그리고 공실률이 올라갈 것입니다.
주택 시장은 더 이상 "좋은" 투자로 간주되지 않습니다.
그리고 진정한 항복이 올 때입니다.

 

 

이제 어떤 사람들은 동의하지 않습니다.

그들은 높은 가격을 유지할 "주택 부족"이 있다고 말합니다.
그들은 오늘날 주택 시장에 존재하는 역사적으로 낮은 재고 수준에서 이 주장을 근거로 합니다.

 

그러나 사람들이 "재고가 적은 이유는 무엇입니까?"라는 중요한 질문을 하는 경우는 거의 없습니다.
우리가 충분한 집을 짓지 않았기 때문에 낮은가요?

 

 

현실은 미국에 실제로 많은 집이 있다는 것입니다.
주택수/인구 비율은 2022년 0.43으로 역대 최고 수준입니다.
주택/고용 비율은 0.90이었다.

장기 평균 이상입니다.

 

따라서 주택의 구조적 부족이 없습니다.
다른 이유로 "재고 부족"을 말합니다.

 

예를 들면,
- 팬데믹 기간 동안 500k-100만 주택을 시장에서 제외시킨 정부 압류 모라토리엄
- 모두가 부자가 된 기분을 느끼게 하는 5조 달러 규모의 돈 인쇄

- 그리고 아마도 가장 중요한 것은 사상 최저인 3.5%의 실업률

 

문제는 압류 금지, 부유하다고 느끼는 사람들, 3.5%의 실업률이 모두 일시적인 거래라는 것입니다.
또한 20년 이상의 금리 억제 기능도 있습니다.
하지만 이제 끝났습니다.

금리는 인상되었습니다.

그리고 경기 침체 구름은 매우 암울해지고 있습니다.

 

 

Conference Board의 경기선행지수(LEI) 지수는 3월에 추가 하락세를 보였습니다.
경기 침체 신호 영역에 잘 들어 있습니다.

그리고 일반적으로 약 6-12개월 정도 주요 실직을 초래합니다.
실직은 더 많은 재고를 의미합니다.
침체된 시장에 집을 나열하는 데 필요한 주요 재정적 어려움의 유형을 느끼는 사람은 거의 없습니다.

 

 

올해 월스트리트 실적은 지금까지 좋지 않습니다.

YoY 20~40%의 수익 감소를 보이는 기업이 많습니다.
미국 최대 건설사인 DR Horton은 수익이 35% 감소했습니다.
이러한 엄청난 수익 감소는 더 많은 정리 해고로 이어질 것입니다.

 

 

저소득 FHA 주택 소유자에 대한 모기지 연체율이 빠르게 증가하고 있습니다.
일반적으로 30일 채무 불이행과 압류 사이에는 상당한 시차가 있습니다.

상태에 따라 6~18개월입니다.
실수하지 마세요.

저당물(압류)이 오고 있습니다.

 

기억하세요, 주택 가격은 소득에 비해 가장 큰 거품에 있습니다.

우리는 그 어느 때보다 인구에 비해 더 많은 주택을 보유하고 있습니다.

결국 그 기본이 그날을 지배할 것입니다.

그러나 20년간의 금리 억제 이후의 디레버리징에는 꽤 시간이 걸릴 수 있습니다.

 

-Nick Gerli (@nickgerli1)